Jahresvergleich
War der Immobilienkauf in Jahr X leichter als in Jahr Y? Zwei Kaufjahre im direkten Vergleich — nach damaligen Preisen, Zinsen, Steuern, Einkommen und Förderung, für die Modellfamilie mit 1,5 Mediangehältern und zwei Kindern. Vor 2000 beruht das Mediangehalt auf einer verketteten Näherung, vor 2003/2004 Zins- und Preisreihen auf Vorgängerstatistiken; Werte bis 1990 beziehen sich auf das frühere Bundesgebiet.
Diese Seite und ihre Auswertungen wurden mit KI-Unterstützung erstellt. Alle zugrunde liegenden Zahlen stammen aus amtlichen Quellen und sind unter den jeweiligen Charts nachgewiesen.
Zwei Jahre im direkten Vergleich
Dieselbe Verdikt-Modellrechnung wie auf der Startseite (Familie mit 1,5 Mediangehältern und zwei Kindern, 10 % Eigenkapital), zugespitzt auf zwei wählbare Jahre: alle Kenngrößen nebeneinander, die prozentuale Veränderung in einem Chart — und welche staatliche Förderung im jeweiligen Kaufjahr galt. Nominale Euro-Beträge sind über Jahrzehnte hinweg nicht direkt vergleichbar und daher grau gehalten — die VPI-Zeile zeigt, wie stark die Preise zwischen den beiden Jahren gestiegen sind. Vergleichbar sind die relativen Größen (Belastungsquote, Abgabenlast, Jahres- und Monatsnettos, Zins) und das reale Familiennetto (kaufkraftbereinigt in Preisen von 2025) — sie tragen auch den Prozent-Chart.
Beim Lesen hilft es, zwei getrennte Hürden auseinanderzuhalten, die sich gegenläufig entwickeln können: die Rate tragen (Cash-flow: Belastungsquote, Kreditrate im Verhältnis zur Miete) und in die Position kommen (Vermögen: Eigenkapitalbedarf in Monatsnettos, Kaufpreis in Jahresnettos). Niedrige Zinsen verbilligen nur das Leihen — sie kapitalisieren sich zugleich in die Kaufpreise und treiben damit die Eigenkapitalhürde, die 1:1 am Preis hängt. So konnte etwa 2022 die Rate leichter tragbar sein als 1999, während der Einstieg (Eigenkapital, Preis-Einkommens-Verhältnis) deutlich schwerer wurde — ein Umfeld, das Käufer mit vorhandenem Vermögen gegenüber Durchschnittsverdienern ohne Startkapital begünstigt.
Veränderung Jahr A → Jahr B in Prozent
Staatliche Förderung im Kaufjahr
Modellrechnung: Modellobjekte: neu gebautes Ein-/Zweifamilienhaus 125 m² bzw. Eigentumswohnung 80 m² (gute Ausstattung); Preisniveau 2025 nach empirica (inserierte hedonische Preise), zeitliche Entwicklung nach Bundesbank-Wohnimmobilienpreisindex (127 Städte). Finanzierung: 10 % Eigenkapital, 90 % Kredit zum Effektivzins des Jahres (Zinsbindung über 10 Jahre, konstant angesetzt); Monatsrate wahlweise marktüblich (Zins + 2 % Anfangstilgung) oder als Volltilger-Annuität über 30 Jahre. Nebenkosten: durchschnittliche Grunderwerbsteuer aller Länder (31.12.) + 2,0 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler. Familiennetto: Splittingtarif, 1,0 + 0,5 Mediangehalt, zwei Kinder, inkl. Kindergeld. Reale Euro-Beträge: mit dem Verbraucherpreisindex auf Preise von 2025 umgerechnet. Kaufförderung (nur im Monatsbudget-Chart, jeweils anfängliche Jahresförderung des Kaufjahres): § 7b-AfA (bis 1986) bzw. § 10e EStG (1987–1995) inkl. Baukindergeld § 34f sowie die befristeten Schuldzinsenabzüge (1982–1986: 10.000 DM/Jahr, 1991–1994: 12.000 DM/Jahr, je 3 Jahre) als pauschalierte Steuerwert-Schätzung (~30 % Grenzsteuersatz, geschaetzt-Flag bis 1998), Eigenheimzulage bei Kauf 1996–2005 (1996–2001: 8.000 DM/Jahr plus Vorkostenabzug § 10i 1996–1998, danach 2.850 €/Jahr, über acht Jahre), Baukindergeld bei Kauf 2018–2020 (2.400 €/Jahr über zehn Jahre); Grundsteuervergünstigung, Familienzusatzdarlehen, KfW-Zuschüsse und Zinsverbilligungen nicht enthalten (siehe Förderhistorie). Vor 2003/2004 beruhen Zins- und Preisreihen auf verketteten Vorgängerstatistiken (siehe bauzinsen.json/immobilienpreise.json); Werte vor 1991 beziehen sich auf das frühere Bundesgebiet. Grunderwerbsteuer: bis 1982 Befreiung eigengenutzten Wohneigentums (GrEStEigWoG, Ansatz 0 %), 1983–1996 bundesweit 2 %, ab 1997 3,5 % bzw. Ländersätze.
Alle Instrumente mit Quellen zeigt die Förderhistorie auf der Startseite. Miete (für die Kennzahl Kreditrate/Miete): durchschnittliche Nettokaltmiete einer 90-m²-Wohnung (Anker Zensus 2022, 7,28 €/m² Bestandsmieten; Entwicklung nach HVPI-Mietindex bzw. vor 1996 nach dem Mietenindex der Wohngeld- und Mietenberichte, West). Werte mit * sind pauschalierte Schätzungen bzw. verkettete Näherungen.
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